於二零一零年，越南整體經濟狀況明顯改善，全年國民生產總值達6.8%。然而，在吸引外資投資方面卻遠遜於往年及部份其他東南亞國家，二零一零年全年共吸納了186億美元外國直接投資，與去年比較下跌約兩成。另一方面，通脹情況失控亦令人擔憂，二零一零年十二月份通脹率升至約11.8%，估計趨勢仍然向上。存款及借貸利率已升至記錄高位，嚴重打擊基建投資等的經濟活動。另外，二零一零年的外貿赤字達124億美元，致令越南國家外匯儲備大幅下降，逼令政府於年內將越南盾貶值約5.5%。其後，於二零一一年初再度貶值，至目前為止，越南盾兌美元已貶值了約9.3%（按越南國家銀行標示匯率計算）。

截至二零一零年十二月三十一日止年度，本集團之營業額為838,441,000港元，與去年同期錄得之721,833,000港元比較增長約16.2%。本集團營業額主要來自水泥業務及物業投資業務，其中水泥業務之營業額為702,428,000港元，與去年同期比較上升約23.9%；而物業投資業務之營業額則為126,510,000港元，與去年同期比較減少約13.3%。

本集團於二零一零年全年，錄得股東應佔綜合淨溢利45,377,000港元，與去年度同期錄得之淨溢利107,055,000港元比較減少約57.6%。每股基本溢利港幣8.9仙，與去年度錄得之港幣20.9仙比較減少約57.4%。

水泥業務

二零一零年集團水泥銷售量為2,169,000噸，較去年增長約28.1%。雖然總銷售額錄得23.9%增長至702,428,000港元，但對母公司的貢獻卻由去年的應佔稅後溢利47,773,000港元，轉為本年度的應佔稅後虧損24,814,000港元。

年內水泥業務業績未如理想，主要由於通脹嚴重，年內多項成本均有所上升，而水泥售價不但未能跟隨調整，反而因越南盾貶值而導致相對美元售價出現下跌。生產成本中，最大升幅主要來自煤及紙袋，以每噸水泥生產成本計算漲幅接近三成。為打擊通脹，政府大幅提高銀行息率，當地貨幣借貸息率亦上升至年息16-18%，息率大幅上升亦令集團水泥廠的本地借貸的利息支出上升；再加上年內越南盾貶值幅度較大，致使集團水泥廠於年內錄得虧損。

在市場方面，因息率高企令到基建項目發展的速度減慢或停頓，令市場對水泥的需求量亦較預期減少。另一方面，供應量卻隨著當地新水泥廠投入生產而上升。另外，由於越南年中因電力供應緊張，亦令到水泥廠須要間歇地停產，以致全年生產量減少了約10萬噸。

展望二零一一年，由於部份已計劃的新水泥廠已暫停發展，及部份效率較差的水泥廠已停產，水泥市場供應增長應會放緩。而需求方面，因越南始終極須大量道路、房屋及大型基礎建設的發展，因此估計需求於未來仍將會穩定地上升。

因越南政府於二零一一年初再度將越南盾貶值，至目前為止已貶值了約9.3%（按越南國家銀行標示匯率計算），對水泥廠二零一一年上半年的溢利貢獻造成頗大衝擊。由於越南盾並非自由兌換貨幣，加上越南盾息率與美元息率的差距達12-13%，一方面市場上缺乏對沖工具，另一方面採用對沖工具的成本十分高昂，效益並不顯著，因此集團並無採取任何匯率對沖工具以對沖其外匯風險。集團水泥廠已於本年年初至今將水泥售價調升了15%，應足以彌補部份成本上漲及匯率貶值的影響。

雖然仍受到通脹上升及貨幣貶值等不明朗因素困擾，管理層對水泥全年的業務發展保持審慎樂觀。

西貢貿易中心及其他物業投資

受到通脹攀升，貿易赤字上升及外匯儲備下降等因素影響，越南的主權評級於年內遭標普由BB級下調至BB-級；再加上貨幣貶值等不明朗因素困擾，越南二零一零年全年的外國直接投資與去年比較下降約兩成。已落實的投資亦趨向採取較謹慎態度。

在此經濟及外商投資環境下，集團旗下的西貢貿易中心租務情況受到一定程度的衝擊。再加上年內新落成寫字樓供應量增加，於二零一零年年底的西貢貿易中心的出租率仍只能保持與去年底相若的76%。但因租金繼續回落，以致全年總體租金收入較上年度減少約12%。另外西貢貿易中心的稅務優惠期結束，由二零一零年起利得稅率由12.5%上調至25%，亦令其對集團稅後溢利貢獻下跌。

展望二零一一年，相信外國直接投資越南情況相比二零一零年會有較理想的增長，以致市場對寫字樓的需求可望上升；但另一方面市場上寫字樓的供應亦會有所增加，估計西貢貿易中心的出租率會有輕微增長，而租金水平則應可保持平穩。

另外，集團位於中國及香港之其他投資物業整體租金收入則平穩。

物業發展

由於息率高企，樓宇按揭利率達年息20%，越南物業市場表現呆滯，成交稀疏而物業價格有所下調，但由於受通脹上升及貨幣貶值影響，下調幅度較輕微，但物業發展則變為緩慢。因應市場環境情況，與及受到手續批覆遲緩影響，集團旗下位於胡志明市平新郡合作項目年內亦進展緩慢。

另外，集團另一位於胡志明市平正縣平興區的合作項目進展亦受阻；主要由於有關越方於合同內承諾的地積比率未獲當局批出，經多番商討仍未達致解決方案，有關的發展進程亦因此受到延誤，目前集團仍然與越方進行商討希望問題可於今年內解決。

蒙古的經濟環境及投資氣氛受資源價格上升影響明顯改善，房地產市場亦見復蘇但緩慢，集團將按市場情況發展及推售於當地的地產發展項目。

中成藥業務

中成藥業務本年度之的營業額為1,618,000港元，未扣除非控股權益的營運虧損2,559,000港元（二零零九年：虧損5,494,000港元）。

股息

董事局建議派發末期息每股港幣2仙予各股東，連同本年度之中期息每股港幣4仙，本年度全年的股息合共每股港幣6仙。