于二零一零年，越南整体经济状况明显改善，全年国民生产总值达6.8%。然而，在吸引外资投资方面却远逊于往年及部份其他东南亚国家，二零一零年全年共吸纳了186亿美元外国直接投资，与去年比较下跌约两成。另一方面，通胀情况失控亦令人担忧，二零一零年十二月份通胀率升至约11.8%，估计趋势仍然向上。存款及借贷利率已升至记录高位，严重打击基建投资等的经济活动。另外，二零一零年的外贸赤字达124亿美元，致令越南国家外汇储备大幅下降，逼令政府于年内将越南盾贬值约5.5%。其后，于二零一一年初再度贬值，至目前为止，越南盾兑美元已贬值了约9.3%（按越南国家银行标示汇率计算）。

截至二零一零年十二月三十一日止年度，本集团之营业额为838,441,000港元，与去年同期录得之721,833,000港元比较增长约16.2%。本集团营业额主要来自水泥业务及物业投资业务，其中水泥业务之营业额为702,428,000港元，与去年同期比较上升约23.9%；而物业投资业务之营业额则为126,510,000港元，与去年同期比较减少约13.3%。

本集团于二零一零年全年，录得股东应占综合净溢利45,377,000港元，与去年度同期录得之净溢利107,055,000港元比较减少约57.6%。每股基本溢利港币8.9仙，与去年度录得之港币20.9仙比较减少约57.4%。

水泥业务

二零一零年集团水泥销售量为2,169,000吨，较去年增长约28.1%。虽然总销售额录得23.9%增长至702,428,000港元，但对母公司的贡献却由去年的应占税后溢利47,773,000港元，转为本年度的应占税后亏损24,814,000港元。

年内水泥业务业绩未如理想，主要由于通胀严重，年内多项成本均有所上升，而水泥售价不但未能跟随调整，反而因越南盾贬值而导致相对美元售价出现下跌。生产成本中，最大升幅主要来自煤及纸袋，以每吨水泥生产成本计算涨幅接近三成。为打击通胀，政府大幅提高银行息率，当地货币借贷息率亦上升至年息16-18%，息率大幅上升亦令集团水泥厂的本地借贷的利息支出上升；再加上年内越南盾贬值幅度较大，致使集团水泥厂于年内录得亏损。

在市场方面，因息率高企令到基建项目发展的速度减慢或停顿，令市场对水泥的需求量亦较预期减少。另一方面，供应量却随着当地新水泥厂投入生产而上升。另外，由于越南年中因电力供应紧张，亦令到水泥厂须要间歇地停产，以致全年生产量减少了约10万吨。

展望二零一一年，由于部份已计划的新水泥厂已暂停发展，及部份效率较差的水泥厂已停产，水泥市场供应增长应会放缓。而需求方面，因越南始终极须大量道路、房屋及大型基础建设的发展，因此估计需求于未来仍将会稳定地上升。

因越南政府于二零一一年初再度将越南盾贬值，至目前为止已贬值了约9.3%（按越南国家银行标示汇率计算），对水泥厂二零一一年上半年的溢利贡献造成颇大冲击。由于越南盾并非自由兑换货币，加上越南盾息率与美元息率的差距达12-13%，一方面市场上缺乏对冲工具，另一方面采用对冲工具的成本十分高昂，效益并不显著，因此集团并无采取任何汇率对冲工具以对冲其外汇风险。集团水泥厂已于本年年初至今将水泥售价调升了15%，应足以弥补部份成本上涨及汇率贬值的影响。

虽然仍受到通胀上升及货币贬值等不明朗因素困扰，管理层对水泥全年的业务发展保持审慎乐观。

西贡贸易中心及其他物业投资

受到通胀攀升，贸易赤字上升及外汇储备下降等因素影响，越南的主权评级于年内遭标普由BB级下调至BB-级；再加上货币贬值等不明朗因素困扰，越南二零一零年全年的外国直接投资与去年比较下降约两成。已落实的投资亦趋向采取较谨慎态度。

在此经济及外商投资环境下，集团旗下的西贡贸易中心租务情况受到一定程度的冲击。再加上年内新落成写字楼供应量增加，于二零一零年年底的西贡贸易中心的出租率仍只能保持与去年底相若的76%。但因租金继续回落，以致全年总体租金收入较上年度减少约12%。另外西贡贸易中心的税务优惠期结束，由二零一零年起利得税率由12.5%上调至25%，亦令其对集团税后溢利贡献下跌。

展望二零一一年，相信外国直接投资越南情况相比二零一零年会有较理想的增长，以致市场对写字楼的需求可望上升；但另一方面市场上写字楼的供应亦会有所增加，估计西贡贸易中心的出租率会有轻微增长，而租金水平则应可保持平稳。

另外，集团位于中国及香港之其他投资物业整体租金收入则平稳。

物业发展

由于息率高企，楼宇按揭利率达年息20%，越南物业市场表现呆滞，成交稀疏而物业价格有所下调，但由于受通胀上升及货币贬值影响，下调幅度较轻微，但物业发展则变为缓慢。因应市场环境情况，与及受到手续批覆迟缓影响，集团旗下位于胡志明市平新郡合作项目年内亦进展缓慢。

另外，集团另一位于胡志明市平正县平兴区的合作项目进展亦受阻；主要由于有关越方于合同内承诺的地积比率未获当局批出，经多番商讨仍未达致解决方案，有关的发展进程亦因此受到延误，目前集团仍然与越方进行商讨希望问题可于今年内解决。

蒙古的经济环境及投资气氛受资源价格上升影响明显改善，房地产市场亦见复苏但缓慢，集团将按市场情况发展及推售于当地的地产发展项目。

中成药业务

中成药业务本年度之的营业额为1,618,000港元，未扣除非控股权益的营运亏损2,559,000港元（二零零九年：亏损5,494,000港元）。

股息

董事局建议派发末期息每股港币2仙予各股东，连同本年度之中期息每股港币4仙，本年度全年的股息合共每股港币6仙。